#323 – SCI à l’IR vs. SCI à l’IS : que choisir ? [CAPS REPLAY]

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Pour connaître les grandes différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS, vous êtes au bon endroit ! ✅

💊 Dans cette capsule replay, Julien vous simplifie ces deux types de société, en illustrant ses propos à travers l’exemple d’un cas concret.

✏️ Fiscalité, spécificités, avantages ou inconvénients à court et long terme sont des éléments abordés qui vous permettront d’appréhender plus facilement votre choix entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.

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Dans cette capsule de Money Tree, Julien décode les mécanismes fiscaux et financiers qui différencient une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) d’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). À travers l’exemple d’un bien de 200 000 € détenu pendant dix ans, il illustre l’impact de chaque régime sur l’imposition des loyers et sur la taxe à la revente.

D’un côté, la SCI à l’IR est dite transparente : les bénéfices sont imposés chaque année au prorata de la tranche marginale d’imposition (TMI) de chaque associé, ce qui peut générer un effet de cash squeeze (devoir payer de l’impôt sur des revenus qui servent en réalité à rembourser un crédit). En contrepartie, la revente bénéficie du régime avantageux de la plus-value des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.

De l’autre côté, la SCI à l’IS permet d’amortir comptablement le bien et de déduire ces charges fictives du résultat. L’imposition annuelle est ainsi fortement réduite ou nulle pendant la phase de détention. Cependant, lors de la revente, les amortissements déduits viennent diminuer la valeur comptable du bien, ce qui augmente mécaniquement la plus-value professionnelle imposable.

Enfin, l’épisode rappelle que les liquidités générées au sein d’une SCI à l’IS appartiennent à la société : pour les basculer dans son patrimoine personnel, l’investisseur doit repasser par une imposition (comme la flat tax sur les dividendes).

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